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主 题:转贴:“投资中小房地产注意哪些事项”
发布人:过客 发布日期:2005-1-25 10:01:10
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           “投资中小房地产注意哪些事项”
 
    当前国际大环境动荡不安,先是国与国之间的战乱纷争,再就是近年来世界灾祸连年,地震、海啸……。中国经济受到大环境的影响,股市持续低糜,而且银行存款利率经历了几次调低,国内许多投资人士怨声载道。他们在这种大环境的影响下急于需求一种切实可行且风险低,相应回报率较高的投资行业。而房地产行业作为固定资产具有保值和增值的特性,它们无疑受到投资人士的青睐。可不少投资者在投资过程中甚至会意想不到的“亏本”,主要原因就在于房地产投资市场也是一种投机性行业,本身就带有很大的市场风险。而如何才能在房地产投资行业中真正做到低风险,高回报就成了许多业内人士的困惑点了。以下我就房地产投资过程中所需的注意事项,提出一些个人观点,仅供大家参考。
  第一:大环境的影响;
    无论是哪一种行业的发展都不可避免的受到来自大环境的影响。这种大环境(1)狭义上主要指国内社会关系、国家政策、国内经济发展等。目前中国政府是大力支持房地产业发展的,而且还将房地产业作为国内经济发展的支柱性产业之一。(2)广义则指除了国内环境之外,还包括国际关系,世界金融变化等.目前美元汇率持续下跌,国内不少投资者纷纷转移投资方向,比如购买不易贬值的黄金。而房地产作为固定资产也由此受到投资者的追捧。所以在进行房地产投资之前,首先要看来大环境是否适宜投资,如果在动荡不安的环境下做出投资决策,那么这种投资行为往往带有极大的风险性。

  第二:地方政府对行业发展政策的影响:
    地方政府对行业发展通常都有相应的政府规划。这种规划通常影响行业的发展潜力。所以当地政府对行业发展的态度也是投资人士最为直接的参考依据。比如漳州市在成立龙池开发区的时候,就已经明确将其定位为密集型工业开发区,不少投资人士正是看准了当地政府的重点发展动向,纷纷往区域市场注资。在不到三年的时间里,龙池开发区的住宅单位价格从不足千元,现在已经飙至2450元。无论是开发商,还是早期的中小投资客都赚得大满贯。所以大环境对于房地产投资决策而言也是一个不可或缺的元素。

  第三:地段的影响;
    世界华人首富李嘉城不但是著名的实业家,而且也是房地产投资专家。他说房地产投资要注意的:第一是地段,第二是地段,第三还是地段。确实,房地产作为固定资产具有不可移动性,所以它的升值潜力大多依赖于地段的优劣。好的地段,往往会使房地产项目在短期内涨声不断;而差的地段,则往往将其放置数年,它的升值空间也是可怜的一丁点儿。

  第四:物业类型的影响;
    房地产投资尤其关注是否重复建设和过度开发。因为重复建设和过度开发通常容易造成该类型物业出现大量库存,产品难以“二次”上市。所以在进行商业地产投资的同时还需观察区域房地产市场同种产品的开发量是否过大。如果短期上市量太大,则放弃投资或减少投入。尽量选择区域急需的产品类型,避免市场竞争,降低市场风险。如厦门市前些年的单身公寓紧缺,在新建商铺销售艰难的同时,早期的公建小户型的二手市场却极为火暴。可近年来随着小户型市场供应量的不断增多,该类户型的房产也渐渐失去了往日的投资亮点。再比如漳州龙池开发区在去年2到9月份的销售统计中表明:开发区的投资者百分之85都来自厦门,而且30—40平方米的小户型是最为畅销的。可随着仅仅为一年的强大的小户型市场供应量,10月份以后,小户型的投资客逐渐减少了,而且这些早期的中小投资客主要集中在二手房或新房转让市场中。可在区域小户型投资市场慢慢降温的同时,中等户型的房产却变成了市场的主流,原因在于过去以投资型为主的消费市场已经逐渐转变为以自住型为主的消费市场。所以及时发觉区域物业开发类型的变化趋势也是投资者所需关注的重点之一。

  第五:人流量的影响;  
    这个注意事项主要针对商业地产投资而言。因为房地产本身就是为了满足人们生活或办公需求的空间场所。如果缺乏人流量,那么这种房地产就失去了应理应具备的使用功能。尤其是商业地产投资,如果区域内的地产开发规模盛大,而相应的人流量却少得可怜,我想这种投资在中短期内九成以上是难以翻身的。比如厦门市前些年一度盛行的“MALL”,随着岛内大型卖场的不断增多,市场竞争越来越激烈,消费人潮过于分散,这种开发模式已经开始遭遇很大的市场阻力了。  

  第六:消费能力的影响;
    这个事项也是主要针对商业地产而言的。在商业地产的决策期必须万分注意投资项目所在区域的人们的消费能力。因为如果当地居民根本不具备,或者消费能力有限,我想这种投资行为的风险性是极大的。
其实商业地产投资是跟经营市场对等的,甚至可以用“投资前景依赖于经营状况”这句话来形容。如果无法拥有相应消费能力群体的商业地产,那么对于投资者而言,这种商业地产是不可取的。

  第七:规模的影响;
    这点也主要针对商业投产投资而言。在商业地产开发过程中,开发商为了达到利润最大化,他们往往开发大规模的商业地产。其实除了我们通常说的商业地产开发“暴利现象“之外,它还蕴涵着一个道理,那就是“成行成市”。分散型的商业地产开发,无论对于经营市场,还是消费市场都是极其不利的。只有成为一定规模的商业地产项目才能具备强大的市场竞争力。
    其实注重规模已经越来越被开发商和中小投资者注意了。由此,在商业地产销售难度不断增大的环境下,开发商会非常注重物业的经营类别,主要的操作手法就是将物业定位为“专业产品销售市场”,如厦门市的江头建材城以及电子城等。所以投资者在选择商业地产项目时,不要因为价格低就盲目“砸钱”,这种低价的项目往往是粗劣的规模很小的。那么待项目建成后,您的房产很可能只适合做“排挡”,甚至是“沙县小吃”。

  第八:价格的影响;
    价格也是房地产投资的前提之一。无论是住宅项目投资,还是商业地产投资,价格因素无疑将影响投资回收期和价格升值空间。因此在资金投入之前,投资者必须对区域内的几乎所有房地产项目进行系统的市场调查。成交价一般采取市场平均价格作为依据。当然在市场调查的同时,我们还得预测区域房价走势,这种预测物业升值空间的主要依据通常包括区域发展现状、政府扶持力度以及全文提到的其他几点注意事项等。
    当然房地产投资也不是说价格越低越好,我个人认为物业价格水平是由许多因素决定的,而房地产价格主要应视物业的自身条件而定,什么样的物业就有什么样的价格。

  第九:发展潜力的影响;
    发展潜力主要指的是房地产项目受到大环境的影响,房地产可能出现的升值趋势。这个注意事项是比较难以把握的,毕竟市场走势发生在未来,而发生的时间也是无法断定的。不过我个人认为只要把握住投资房产所在区域的相关信息,再结合一定的投资经验,房产项目的发展潜力是可以大致预测出来的。

  第十:自身资金承受能力的影响;
    房地产投资往往需要大量的资金投入,所以投资者在选择投资项目的同时也必须充分考虑到这点。如果为了投资,自身资金不足而全家举债,我个人认为这种方式是不可取的。因为如果自身资金承受能力有限,那么这种投资行为很可能中途“退场”,而房地产投资往往需要较长的投资周期,所以不但无法得到预期利润,甚至很可能让自己陷入“套牢”处境。所以应该尽量选择一些适合自己,而且自身能够承受的物业进行投资。当然如果项目的发展前景确实非同一般,那么借取适量的资金也是可取的。
    虽然房地产投资周期较长,一般不会象投资股票“玩心跳”,一分钟就起落数十万,数百万,但是作为投资性行业,它却带有相当大的投机性,所以市场风险也是不可避免的。

  第十一:开发商实力:
   “几十辆推土机有模有样地来回推动着,工人辛勤的劳作着……工地现场一片繁忙的景象。业主在交完定金或购房款后,正眼巴巴的等着交房时,孰不知开发商连地价款也没有交清,而此时他已经卷款逃往国外享受阳光沐浴了”。虽然随着国家法律法规的不断健全,这种现象近几年已经很少发生了,但是还有不少开发商钻法律的空子,在非法收取定金后,匆忙离境。所以投资者在选择投资项目时还应特别注意开发商的实力,尽量选择信誉好,资金雄厚的房地产开发公司,以免发生意外。

    总之,在进行房地产投资之前,投资者必须慎之有慎。除了以上本人提到的几点注意事项之外,这种投资行为还对投资者有其他的要求,比如文化水平以及心理承受能力等。但是也有不少文凭不高,甚至“大字不识“的投资者,他们“砸钱”的方向几乎每次都是“一分投入百分回报”。难道这些仅仅是行外人士说的运气好吗?其实不然!这些主要得益于敏锐的市场观察及预测。再比如国外的知名餐饮连锁店—麦当劳。这家外资公司虽然工作方式与国内有很大的差异,可它们却非常注重市场调查。这种市场调查简直就是细致落微。它们在开设任何一家加盟店的前期,都会用超过半个月的时间一直呆在选址地附近,用肉眼统计每一时刻的人流量。正是这种持之以恒精神,麦当劳的几乎每一家加盟店都从未遭遇“冷落”。所以只要我们平时多注意,多观察,多积累一些生活经验,我想虽然房地产投资不可能百发百中,但至少成功率是比较高的。(厦门凤凰房地产投资顾问有限公司 陈仲豪) 
 
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