文章来源: 摘自《》  发布日期:2005年2月2日

专家观点:中国土地价值仍然在被低估

 

1月17日,在亚洲论坛永久会址博鳌举办的“中国土地市场年会”上,在主办方中国土地学会、中国国土资源报社、中国房地产报社、综合开发研究院等机构的支持下,本报组织了一场别开生面的论坛,讨论当前房地产最为敏感的一个话题“土地的价值与价格”。核心议题即:中国当前的地价是否真实反映了土地的价值。参与讨论的嘉宾包括来自参与土地交易的各方代表,这样的讨论在国内尚属首次。我们希望通过这次讨论,为读者准确预测地价走向提供有益借鉴。

1、地价高了还是低了?
主持人:土地作为房地产开发的基本要素之一,其价格走势一直牵动着买卖双方及广大商品房投资者的神经,因为合理的土地价格对土地的所有者或购买者、使用者来说都非常重要。而近年来,随着交易方式的公开化、透明化,地价有不断攀升的趋势,这样的地价水平是被高估了还是被低估了?当前地价是否真实体现了土地价值?

陈少湘:我认为现在土地还远远没有达到一个很高的价格,因为有需求支撑,我不赞成成本决定价格论,我认为是需求决定价格。

潘石屹:价格有两种,一种是计划经济体制下的,另一种是市场经济体制下的。价格是配置资源的强有力的手段和信号。国土资源部2002年4月份下发了11号令,表明政府有意在土地交易方面积极推进这一转化。最近几年对房地产业影响最大的文件是国务院18号文件,里面有一句特别重要的话“在今后的资源配置中,要发挥市场的基础性作用”。但是现在一些地方的土地交易还要立项、还要批条子,有些地方用拍卖最高价也不能成交,必须写条子,我觉得这是一种倒退。几十年来的实践证明,充分利用市场价格配置土地资源最有效,虽然目前不能这样来配置,但我觉得这是暂时的。

陈玉书:我对土地价格问题是这样理解的,市场决定一切,开发商非常有价格观念,他是按照(开发产品的)市场价格来制定土地价格标准进行测算,市场走势将成为未来土地价格变化的一个基准。

范传和:我大体上同意各位的意见。以我们合肥市为例,土地价格变化也经过三个阶段:第一个就是原来的计划经济阶段;第二个是从2000年开始土地公开出让,但地价一直上不去;第三个是2002年起,土地价格一下子从(每亩)100万元升高到了300万元,2004年地价同比攀升了12.6%。我认为地价必须经过几个回合的震荡才能达到比较合理的水平,合肥市的土地供应量充足,土地的市场价格因此得以逐渐体现。当然,目前合肥的地价还远远没有达到预期目标,这受很多因素的影响。

2、未来地价走势应由市场决定
主持人:几位嘉宾都赞同通过市场方式来实现土地价值,但从现状看,土地改成招拍挂公开出让后,开发商拿地的价格普遍高了很多。按照现在的价格水平,过去的出让方式中地价无疑是被低估了。随着国家对土地供应量的控制越来越严,在座各位对未来3~5年内地价的走势如何判断?对依赖土地进行房地产开发的企业来说,这可能非常重要。

潘石屹:市场经济环境下,明天或者明年的价格是最不能确定的。其实房地产市场跟股票市场、期货市场都一样,如果谁能非常确定中国的股市明天一定要涨、或者一个小时后要涨,那么所谓市场经济就是不存在的。土地交易要市场化,地价走势则主要取决于供应量和需求量。中国的政治稳定、经济持续高涨,又是一个安全的地方,需求量会持续增长,比GDP的增长还要快。但供应量方面可能有问题,原来是看指标,现在突然一下子来了一大堆计划,包括什么拆迁计划、年度土地利用计划等等。实际上在市场经济中,最大的调控手段就是供应量和需求量。别的地方我不了解,北京四环之内的地拆迁后才能变成供应量,农民的地转为建设用地才能变成供应量。可是拆迁很难,北京有一个副市长说北京2003年底的供应指标已经用到2007年了,早用光了。如果市场上需求量持续高速增长,而又没有供应的话,土地价格会是怎样一个走势?我觉得这是影响北京乃至全国土地价格的最不确定的因素。

范传和:从我们的操作实践来看,要建立和健全土地市场机制,政策调控必须掌握一定的量和度。供应量的多寡,会直接影响到土地价格。另外,从某种程度上讲,房价的攀升也会带动地价的上涨。

乐根生:我们湖南省有的市用地指标已经没有了,或者被政府严格控制了。问题是尽管国家宏观调控政策使土地供应减少,但有可能地价、楼价都还上不去,反而会跌。像湖南长沙,15层~16层的小高层房子,容积率控制在3.0,每平方米才卖2000多元,开发商基本上没有利润可言。

陈少湘:我认为地价明年涨多少很难预测,但通过现在的状况可以对地价走势作出一些分析。有一个官方统计说,2004年1~11月,全国招拍挂土地的平均地价是每平方米616元,比2003年上升了8%左右。我认为以后几年土地价格不会像前几年那样猛涨,一方面国家宏观调控,开发投资降温,另一方面各地政府也会根据市场需求不断推出新的地块。我想目前的地价对开发商来讲还是有很大利润空间的。不然很难解释为什么有实力的开发商在大量储备土地,而很多其他行业的资金也纷纷进入房地产业分一杯羹,造成土地供应越来越紧张。没有利润谁会去做?问题是现在拿地不像以前那么简单了,开发商对招拍挂形式还不适应,拿到的土地价格相对比过去要高,开发利益受到一些损失,往往就会说房地产行业已经没有利润了,要崩溃了。

陈玉书:我个人认为中国分四等城市,像北京、上海、深圳这些一级城市,应该说市场经济波动是最大的,1997年几个最大城市房地产物业价格大幅跳水,基本都是下滑了30%~40%,香港近几年房地产价格速度下调也非常大。有一种权威观点认为,一旦国内经济出现重大调整波及房地产市场,国内一级城市物业价格变化都在30%~50%的水平,二级城市是30%左右,三级城市是15%左右,四级城市则在5%左右。现在中国整个宏观经济发展速度而且比较稳定,应该说未来几年房地产价格是看好的。

3、政策制定与执行应严肃
主持人:刚才乐先生说房地产利润很薄或者没有利润,陈少湘先生说土地公开出让市场很热闹。我想这里是不是隐含着一些非开发性的需求,比如说囤地?舆论上给人感觉土地供应非常紧张,开发商说没有利润,拿着地的又不开发,会不会出现像国内股市那种状态?

潘石屹:我还是想利用这个机会说说土地市场。我觉得土地市场制定政策一定要一根筋,不要来回反复,反复其实挺可怕的。国务院18号令要求各地建立土地储备中心,假如每个城市都建立了土地储备中心,靠推出土地量的大小调节价格,而不依赖行政命令,这样会造成社会资源的极大浪费。有一种看法对这种市场调控手段的效力表示怀疑,说土地不能马上变成房子,不能成为现实的供应量。但他们要明白,市场价格不光是依据今天的供求关系确定,还取决于明天的预期,如果明天供应量加大,现在的价格一定会下来,所以我觉得各种调控手段都应该回到18号令的原则上去。

作为开发商,我们希望政府出台的政策都是很严肃的、认真执行的,如果不认真执行会使下面的人无所适从。土地市场从计划经济到市场经济过渡的时候,政府出台的政策都要让大家切实执行。

举个例子,2002年7月1日国土资源部说只有20%的土地公开招拍挂,2002年8月24日国土资源部和监察部又联合下发文件,说只要有地方不招拍挂,都要按照违纪处理。我以为这下子动真格了,本来有好几个机会可以协议拿到土地,我想两个部门都出台文件了,该按政策办事,就没有拿。后来又是4号令、32号令,一直拖到2004年,国土资源部再度下发文件,结果“8·31”后还是协议出让,害得我没有地了,不得不从任志强那里“鸡蛋换粮票”。最近看到一个报道说全国土地违法案件是14.3万起。我非常吃惊,如果一来就是数以十万计的土地违法案件,那至少说明制定政策的时候还是要小心一点,不要让大部分人都去做违法的事。2005年我希望真正违法的人能够受到惩罚,维护法律的严肃性,但也别再让好几十万人都犯法,这数字太惊人了。

范传和:其实我们看到通过拍卖出让的土地,也是有相当可观的开发利润的,市场会进行调节,平衡发展。当然现在市场上有很多不稳定因素,作为土地储备中心,我们要尽量避免出现问题、特别是开发企业方面的问题,但我相信开发商企业很会算账,不用我担心。

业界观点
束克欣国土资源部土地利用司副司长
——协议出让本来是市场配置土地的一种方式,全世界都通用,但到中国后就变味了,我们各级地方政府领导把协议变成了行政审批,这种对市场配置方式最大的扭曲导致了很多问题,已经公布的腐败大案都跟这种扭曲的方式密切联系。

——从资源政策与市场层面的结合方面讲,有几个方面值得研究关注:

一、是资源利用分配控制得还不够严格,谁想要取得土地,想一想办法,找找关系,基本都能得到;

二、是市场配置程度还很不够,仅最近3年来,通过市场配置政府获取的地价款平均每年在2500亿元左右,如果市场化配置程度再高一些,土地价值就会更充分地体现;

三、是政府、企业、农民之间土地收益分配不公平,政府通过税收拿到一些,企业拿的最多,原本拥有土地使用权的农民得到的最少,这些问题不解决将关系到市场经济秩序能否进一步发展。

——严格管理土地不是不让大家发展,不能把发展和保护节约用地对立起来,发展不等于圈地,不等于浪费土地。我们要研究如何从土地的价格机制上鼓励节约用地,提高土地利用强度。

——企业界里特别是个别房地产开发企业公开表态反对招拍挂,我们为什么强调要招拍挂?首先这项制度是法律的规定,不是你想搞就搞,你不想搞就不搞的问题。

——现在征用土地是要给予农民补偿的,将来如果发展需要必须占用土地,那就是购买关系。当然为了国家利益可以实行征地,但征地和买地之间的区别是给和不给的问题,不是价格问题。买卖可以愿意也可以不愿意,国家征地是强制性的,但价格都是一样的,不是相差多少倍的问题。这也是市场化配置机制里应该强调解决的。

黄小虎中国土地学会秘书长
——探讨土地收益关系可以从两个大的方面研究,一个是城市的土地收益分配,这体现了国家与个体的收益关系。另一个是农村土地收益分配关系,这主要反映了国家、农民和集体的关系,两类关系之间有着内在的密切联系。

——按照测算,2004年纳入有偿使用范围的土地比例应该达到50%左右,也就是说还有将近一半土地现在是无偿使用。对国家来说,这部分地租应该收但没有收到,对用地者来说,土地开发所产生的超额利润就归自己了。这种状况对那些有偿使用土地的单位显然不公平,这是一个不平等的竞争,今后的改革就是要进一步扩大有偿使用土地的范围。

——为了减轻企业负担,搞活经济,盘活存量土地,规范政府行为,以及抑制炒地,保护农民利益,我有以下主张:一是规范土地出让金的使用,参照香港经验实行基金管理,并且明确规范出让金的用途,不能让一届政府把几十年利润的钱一下子用光。二是重视推广实行年租制,城市土地分几十年租出,一年一年给政府交地租,随着经济发展,地租水平还要提高,对企业来说更容易承受,同时这样做能推动存量土地纳入有偿使用,还可以进入二级市场转让了。三是减轻土地流转税。

——为什么低价征地?为什么征地失控?为什么不准集体建设用地流转?说白了就是为了扩大政府的土地收益,把集体和农民的权益转化为社会资金。从某种角度来看,近年许多城市的快速发展是以牺牲农民利益,把农民排斥在现代文明和城市大门外为代价的。这叫城市化吗?这叫反城市化,就是把我们城里的利益固化起来,日子越过越好,环境越来越好,农民还是什么都享受不到。这公平吗?当然绝对不公平!从这个角度讲,城市土地使用制度改革不深化,城市扩张动力机制不改变,农村的改革也会困难重重。