文章来源: 摘自www.xmhouse.com 摘自日期:2005年04月17日
厦门:2005年一季度房地产市场行情综述



厦门市2005年第一季度房地产市场行情综述


(一)市场供给情况:

  土地一级市场今年第一季度的商品住宅建设用地供应量为仅为8.14万平方米,建筑面积14.78万平方米。主要数据如下表示。

厦门市土地一级市场商品房季度供应表(万平方米)      
季  度 用地面积 建筑面积
商业 居住 商业 居住
2004年1季度(1月1日到3月31日) 0.00 48.04 0.00 114.80
2004年2季度(4月1日到6月30日) 12.54 0.00 12.50 0.00
2004年3季度(7月1日到9月30日) 6.65 17.20 8.03 29.31    
2004年4季度(10月1日到12月31日) 7.62 10.92 23.77 26.78
2005年1季度(1月1日到3月31日) 0.00 8.14 0.00 14.78
1、土地一级市场总供应量包括商服、居住、办公、旅馆、工业、其他,以上仅列出部分数据。
今年第一季度商品房预售批准总量为63.55万平方米,比去年同期下降了26%,住宅批准量比去年同期下降了25%。从供给结构上看,第一季度居住用房(包括住宅和别墅)占总量的比例为79%,比去年同期下降了4个百分点。商场批准量仍位居第二,占总量的10%。
厦门市批准预售面积分类表(万平方米)       
季度 住宅 商场 写字楼 工业用房 车库 别墅 合计
2004年1季度 67.60 9.61 0.31 0.00 4.72 3.08 85.32
2004年2季度 92.70 7.96 0.00 0.00 9.05 2.77 113.12
2004年3季度 69.01 13.85 1.72 1.11 6.64 5.38 97.88
2004年4季度 54.36 7.72 0.11 0.00 5.14 2.43 69.77
2005年1季度 50.47 6.56 0.59 0.00 5.93 0.00 63.55
注:1、本表已包括同安数据,且2004年的季度数据已做相应调整。
2、少量分类数据未列出。
(二)成交行情
  今年第一季度厦门市商品房销售面积、销售金额分别为93.21万平方米、45.62亿元,成交量比去年第四季度下降了9%。与去年同期相比,分别上升了5%、16%。总平均价格4894元/平方米,比上一季度略有上升,居住用房(包括住宅和别墅)平均价格4678元/平方米,比上一季度上涨5%,比去年同期上升15%

厦门市商品房销售季度统计数据        
季度 总面积(万M2) 总金额(亿元) 总平均价格(元/M2) 居住用房面积(万M2) 居住用房金额(亿元) 居住用房平均价格(元/M2)
2004年1季度 88.68 39.23 4424 67.41 27.45 4072
2004年2季度 102.49 47.22 4607 85.61 36.99 4321
2004年3季度 100.84 49.19 4878 84.30 35.69 4234
2004年4季度 102.78 50.11 4875 81.36 36.16 4444
2005年1季度 93.21 45.62 4894 77.09 36.06 4678
季度 商场面积(万M2) 商场金额(亿元) 商场平均价格(元/M2) 车库面积(万M2) 车库金额(亿元) 车库平均价格(元/M2)
2004年1季度 13.64 9.48 6946 4.36 0.94 2152
2004年2季度 8.19 7.56 9234 5.30 1.09 2054
2004年3季度 8.42 11.02 13089 4.63 1.04 2244
2004年4季度 12.58 11.57 9198 5.40 1.00 1857
2005年1季度 7.47 7.43 9945 5.09 1.11 2191
注:1、居住用房包括住宅和别墅。
  2、平均价格计算公式为销售金额(元)/销售面积(M2),已去除四舍五入误差影响。
  3、个别少量分类数据未列出。
4、本表已包括同安数据,且2004年的季度数据已做相应调整。
 从商品居住用房(住宅和别墅)销量的季度分价走势上看(数据如下表、图示),有如下主要特点:(一)今年第一季度的销售面积最大的价格区间仍保持在5000元以上,其销量比例进一步上升,成交量27.46万平方米,比上一季度上升了10%,占总量比例为42%。(二)3000元以下的商品居住用房占总面积销量的比例仍最小,仅占5%。(三)单价区间在3000-4000元的商品居住房占总量的比例加速下降,占总量的20%。(四)单价在4000-5000元以上的商品居住用房占总量的比例保持上季水平,占总量的33%.
 从今年第一季度岛内、外各区住宅销售数据看,岛内住宅单价比上一季度每平方米又上升了416元,岛外集美、海沧区的住宅单价每平方米3522元。同安区住宅均价为每平方米2241元,岛内、外分区住宅均价相差较大,各区均价均呈上升走势。从销量走势线上看,岛内比例呈下降趋势,比上一季度下降5个百分点,同安区比例大幅上升,占总量的16%,数据如下表、图所示。
厦门市岛内、外住宅销售季度数据(不包括别墅)
季度 思明区、湖里区 集美区、海沧区 同安区
销售面积(万平方米) 销量比例 均价(元/平方米) 销售面积(万平方米) 销量比例 均价(元/平方米)  销售面积(万平方米) 销量比例 均价(元/平方米)
2004年1季度 51.44 79% 4464 6.50 10% 2503 7.19 11% 1641
2004年2季度 66.60 82% 4511 8.56 11% 3283 5.86 7% 1772
2004年3季度 64.43 78% 4634 11.00 13% 2685 6.92 8% 1881
2004年4季度 59.13 76% 4881 11.51 15% 3115 7.11 9% 1907
2005年1季度 52.88 71% 5297 9.71 13% 3522 11.55 16% 2241

从今年每一季度商品房的购房人群分布来看,厦门本地人仍是购房的主要群体,占总量的62.21%,比去年各季略有上升,在厦门以外的购房人群中,福建省内的占27.4%。购房人群比例波动不明显。

今年第一季度厦门市三级市场面积交易量为53.01万平方米,交易量基本与上一季度相等。成交金额为14.8亿元,比上一季度下降了8%,交易均价为每平方米2793元,比上一季度下降了236元。与去年同期相比,则分别上升了24%、34%、8%。

(三)市场运行特点
总体看来,今年第一季度厦门市房地产二、三级市场主要特点表现在:
(一)本季度全市商品房销售量为93.21万平方米,批准预售量为63.55万平方米,两者相差近30万平方米,销售量超出预售批准量近47%,直接供给量突显不足。
(二)在商品房销售季度走势线上,今年第一季度的商品房销售总量较上几季有所下降,与年初的长假有一定关系,总体均价基本平稳,与上两季度相差不大,居住用房(包括住宅和别墅)则呈明显上升趋势;在住宅分区月走势线上,可看出本季度住宅价格上升绝对值最大的区域主要是思明区、湖里区和海沧区,若不计同安区,岛内外住宅均价相差在1700元以上,与目前市场的实际情况相符。从三级市场的季度走势线上看,三级市场的总体均价有所下降,居住用房(包括房改房、住宅、别墅)的均价则继续平稳上升。
(三)我市的房地产二、三级市场一直互动明显,今年第一季度全市(包括同安区)三级市场成交3623套,二级市场销售9579套,二、三级市场交易频繁程度比为1:0.38,二、三级市场成交面积比例为1:0.46,三级市场价格上涨幅度较二级市场相对平缓。 (厦门市国土资源与房产管理局 提供)