文章来源: 摘自xmhouse.com  发布日期:2005年04月01日
央行房贷新政真正打痛了谁?


  本次房贷政策调整真正打痛的是谁呢?是投机者,投资者,还是真正购房自住的老百姓?

  在3月20日召开的2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会上,央行副行长吴晓灵直言不讳地指出,央行本次房贷政策,是想在需求方做一定的调整,但不是打击穷人,而恰恰是保护穷人,“我们希望促成‘广厦千万间’,解决大多数人的购房问题”。

  但是,吴晓灵这番保护穷人的言词,似乎并未得到“穷人”的认同。近日来,一些人在媒体上撰文对吴晓灵的说法,进行了狠狠地批驳,甚至可以说是围攻,其理由主要集中在:投资者投机者并不惧房贷新政,房贷新政难遏高房价,房贷新政损害的其实是真正想购房自住的老百姓。

  那么,本次房贷政策调整真正打痛的又是谁呢?是投机者或者是投资者?还是那些真正想购房自住的老百姓?其实,对于这个问题,我们经过量化的分析,是不难得出结论的。

本次房贷政策对投资者影响如何?
  对于房地产市场的投资者来说,他们所追求的,应当是长期的投资回报。因此,应该可以通过基本的经济层面理论,来说明本次房贷政策对投资者影响如何的。

  对房地产经济大致有所了解的人都会知道,从基本面的长期投资回报角度来考虑,对于贷款投资购房者,房贷利率的提升意味着其现时房地产投资价值的缩水,其缩水的程度,是可以通过收益还原法的公式计算出来的。

  收益还原法的公式是:P=a/r×[1-1/(1+r)n]    

  这里 P是指投资对象(住房)现时的投资价值。a为投资对象(住房)的年投资回报即年收益。r为房地产综合还原利率;对于贷款购房者来说,其房地产综合还原利率,最少得大于房贷利率;而一旦考虑到住房出租的空置率、折旧、维修、保险等因素,一般来说,其综合还原利率至少应该比一年期银行存款利率高5个百分点。n是指可收益年限,这里指建筑物可使用年期,住宅用地最高使用年限为70年,房地产开发年限从动工到可以入住一般至少得2年,因此,这里最多可取值68年。

  现在,各大主要银行的基本准则大致都是对不同客户区别对待:对申请第一套住房贷款者执行下限利率,申请第二套以上住房贷款者执行基准利率。对于投资购房者来说,尤其是对于那些投资购房的富人来说,毫无疑问,以5年期以上个人住房贷款为例,其房贷利率,将由过去房贷的优惠利率5.31%上升到现在贷款的基准利率6.12%。

  我们运用收益还原法的公式P=a/r×[1-1/(1+r)n],经简单运算,就不难知道,当房地产综合还原利率直接取值房贷利率,房贷的优惠利率r由5.31%的r1上升到现在贷款的基准利率6.12%的r2时,住房现时投资价值P 将由P1缩水到P2,此时P2/P1=87.84%。而当房地产综合还原利率比房贷利率取值多5个百分点时,P2/P1=92.76%。

  (在这里,需要说明一点的是,我们假设住房的年投资回报即年收益a在房贷政策调整前后,没有什么变化;在这里,我们之所以可以作出如此假设,主要是基于房贷政策的调整,相对于房贷政策对现时房地产投资价值的缩水程度来说,对租赁市场的影响并不是非常直接和非常强烈的,因此,忽略不计应该问题不大。而对于不同的投资者来说,为何房地产综合还原利率r经常会取值不同,这个问题由于涉及到较深的专业知识,在此,我们不作进一步的展开。)

  由上,我们可以清楚地看到,本次房贷政策中,有关房贷利率的调整对房地产投资者影响是何等的巨大。   

本次房贷政策对投机者影响如何?
对于房地产市场的投机者来说,他们所追求的,主要是通过炒作,促动房价飙升,在快速的买进卖出之间,赚取住房买卖之间的差价。

应当说,在房地产市场处于蒸蒸日上的牛市的状况下,利率高一点还是低一点,对于他们来说,的确是无所谓的。因为,只要房价的涨幅超过利率的涨幅,那么,利率的提升,对于他们来说,影响并不是很大,要说影响,也无非是使得他们少赚一点而已。

  但是,我们应当知道,对于投机者,也就是说,对于房地产市场的这些炒作者来说,他们能否炒作得起,他们能否炒作成功的最大前提,是取决于他们能否成功地调集起资金,取决于他们调集资金的能量。否则,其他一切技巧都是枉然。

而不可否认的一个事实是,现在,许多投机者,许多炒家,其实都是利用银行资金在进行炒作,有关这方面的事例,媒体已有很多披露,在此,我们不再赘述。

此次央行房贷新政中,对房地产价格上涨过快城市或地区,实施房贷首付款比例的提升,可以说切中了要害,这是紧紧掐住了炒房者的脖子。为何这么说呢?

  为分析的简便、直观起见,在这里,我们假设购房者当中,只有这些炒房者,而没有自住购房者和投资购房者,经过这一假设,我们就可以很容易、很直观地知道——

  当炒房者要炒作一个区域或一个城市的楼盘时,当房贷款最低首付款比例由过去的20%提高到现行的30%时,炒房者所调集的自有资金成本,整整上升了50%;而当房贷款最低首付款比例由过去的20%提高到现行的40%时,炒房者所调集的自有资金成本,整整上升了100%;……

  由上,我们已经可以清楚地看出,本次央行房贷政策中,有关房贷首付款比例的提升对投机炒作者,影响是何等的巨大。  

本次房贷政策对购房自住者影响如何?
  对于房地产市场的购房自住者来说,他们所购买的,应当是住房的使用价值。因此,对于直正购房自住者来说,他们在购置住房时的付出,其实质是一种消费支出。因此,我们应该从消费支出这一角度,来分析本次房贷政策对购房自住者影响到底如何。

  对于消费支出,有一个常识,那就是必须考虑其消费结构的合理性。一般地说,理财专家总会提醒购房者,月供最好不超过月收入的三分之一,最多不超过月收入的一半为宜。要不然,很可能会发生家庭的财务危机。

  而银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中也明确指出:商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。 

  以15年期贷款50万元为例,采用等额本金还款方法,贷款利率变化前贷款利率为5.31%,每月还款额为4035元;利率调整后,如果贷款利率定为5.51%,每月还款额将提高到4088元——月增加利息负担53元;如果银行利率为6.12%,则每月需还款4252元——月增加利息负担217元。

  大家知道,对于真正的购房自住者来说,尤其是那些“穷人”购房者来说,一般是不会购买二套自房的。而现在各大银行基本上都已经规定,购买第一套住房,按5.51%执行,对于购买高档住房、第二套房、别墅,才按照6.12%执行。

  对于真正的购房自住者来说,以15年期贷款50万元为例,采用等额本金还款方法,贷款利率应该是由5.31%调整到5.51%,每月还款额由4035元调整到4088元,其月增加的利息负担应该是53元。而按照“月房产支出与收入比控制在50%以下”的规定,其月收入应该至少在8070元以上。

因此,对于真正的购房自住者来说,以15年期贷款50万元,采用等额本金还款方法为例,央行此次房贷政策调整,造成其负担的增加,占其收入比例至多为53/8070=0.6568%。

应当说,对于真正的购房自住者来说,负担的确是加重了,但是,平心而论,负担加重的幅度并不是很大。而且应当知道,负担虽然是加重了,但这个房贷利率依然是优惠的,并非是市场利率。

本次房贷政策调整真正打痛了谁?
央行有关负责人就调整个人住房信贷政策及超额准备金利率答记者问时,回答——

由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款,对商业银行而言是优良资产,考虑到市场竞争因素,多数银行会执行下限利率,预计实际上调幅度在0.07–0.32个百分点之间,因而对新购房居民的影响十分有限”。

央行副行长吴晓灵在3月20日召开的2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会上,指出——

央行调整房贷政策是想在需求方做一定的调整,主要对象不是买房的普通老百姓,主要目标是抑制过度的投机性购房,央行的政策不是打击穷人,而恰恰是保护穷人,“我们希望促成‘广厦千万间’,解决大多数人的购房问题。”

分析至此,我们已经可以清楚地知道,央行领导人所说的这些,绝非虚言!  

分析至此,我们也可以清楚地知道——

为什么在这借口穷人身份“声讨央行新政”的大合唱中,多的是一些开发商的身影,多的是一些先前坚称房地产不存在泡沫论者的身影。央行此次次房贷政策调整真正又是打痛了谁?!