文章来源: 摘自《 海峡导报 》  发布日期:2005年3月30日
挥向楼市的“温柔一刀”

房贷上调 厦门影响不大

厦门楼市的“高烧”的确让许多购房者“伤透了心”,何时降温已经成为目前许多老百姓心中最强烈的期待,在一片茫然无助中,以“平抑房价,稳定房地产市场”为目的的个人房贷新政适时而出。3月16日晚,中国人民银行宣布:自3月17日起商业银行自营性个人住房贷款利率将回归到同期贷款利率水平,并实行下限管理,下限利率水平是相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。与此同时,商业银行总行可自行决定将房地产价格上涨过快的城市和地区的个人住房贷款最低首付比例由目前的20%提高至30%。此后不久,厦门市各商业银行分行纷纷宣布开始执行来自总行的调整政策。
个人房贷新政引起市场上的“人声鼎沸”由此展开,各方相关行业权威、专家纷纷受邀谈论自己的分析和看法。最后达成普遍共识:此次房贷新政的“能量”有限,大幅度降低房价的可能性将不会很大。
由此,许多人发出疑问,莫非这仅是继去年加息之后,政府的第二次预警在起作用?

政策
警告信号已发出

基于房地产行业的特殊性,在任何国家和地区,房地产与政策的关系都是密不可分,被人称为典型的“政策市”。此次央行新政在降低金融机构存款准备金的同时,将矛头直指个人房贷,其打压投机、抑制房价过快上涨的意图十分明显。而如果房价“不听话”继续上涨,那就意味着中央政府运用金融政策“温柔一刀式”的调控宣告失败。作为一个强势政府,在可能出现房价上涨过快过热的严峻形势下,中央政府极有可能再度重拳出击,加大对房地产市场的政策性调控力度。
这从政府相关部门领导的言语中可以略窥端倪。3月20日中国财政部副部长肖捷明确表示,“今后一段时期将重点推进房地产税改革”;3月21日央行副行长吴晓灵强调,“今年物价尚可控制在4%的预测幅度之内,人民银行今年还将综合运用各种政策工具,努力保持货币信贷的平稳增长”。从上述高层人士的讲话中我们不难察觉到一丝“寒意”——如果房价继续高速上涨,物价的上涨势头仍很迅猛,那就预示着征收房地产税和继续加息的时间表将会提前、力度将会加大!政策性的调控将不再“温柔”!招数源源不断地使出,一招比一招凌厉,投资者的资金一旦被套牢,将无法全身而退。
当然,本次出台的房贷政策看起来力度不够。正因如此,不少投资者放松了警惕性。而另外一些业内人士却透过现象看到了更为长远的东西:为了避免过度打压而造成国家经济的稳定,政府对支柱产业房地产并没有采取立竿见影的举措,而是运用了“温水煮蛙”的委婉策略。把“青蛙”放在锅里,然后慢慢上火,知道危险的“青蛙”,马上跳出来跑掉;反应迟钝的“青蛙”就会惨死在锅内。个中意味就是,政府已经开始着手治理房地产市场的“高烧”,此次房贷新政便是一个信号,警觉的投资者应该及时出“货”,避免资金被套。

质疑
房价上涨能抑制?

政府有心整治房价,似乎并没有做不到的可能。在短短的139天之内,个人住房贷款利率上调了两次,使得人们对去年加息后的再次加息的预期在房产市场中率先得到了实现,虽然两次加息幅度不是很明显,但这无形中已经给投资者一个非常明显的信号,贷款利率还将继续上调,房产投资的成本必将增加,投资风险将会加大,投资收益会明显下降,从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。
国家出台政策的最终目的就是平抑房价,让房价在平稳的幅度内上涨。从长远来看,房价涨幅趋于平缓是最有可能发生的事情。这一结果在理论上是个完美的结局——政府的调控就不用担心“投鼠忌器”,伤及宏观经济的稳定发展,开发商还能维持一定的利润,购房者也可以从容地攒钱而不用惊惶失措地担心买不起房子,国家运用货币政策调控房地产市场的目的达到了。不过这时将极大地考验市场调查数据的真实性,如果房地产市场正如2004年很多业内专家信誓旦旦所言那样:“房价的上涨是健康的”、“房源的供给远小于市场需求”、“没有投机的泡沫存在”、“市场对房价的过快上涨有较强的承受力”,那么我们的楼市将无忧!可如果市场上真的存在大量的投机炒作、泡沫“丰富”,一旦房价的上涨幅度低于贷款利率,投机的利息差空间被压缩;在调控政策降低市场预期值、提高房贷加息风险性的情况下,除非“炒房族”自有资金充裕能够“忍辱负重”,否则大量的投机性房源将会被迅速地抛向市场,一场“暴风骤雨”的来临将不可避免。

预测
短期影响不太大

个人房贷新政出台之后,记者采访了厦门市房地产业协会的相关人士。市房协副秘书长陈守正认为,此次房贷新政策过于“温柔”,短期内对房地产市场影响不大。而大澳置业有限公司总经理梁培也对房贷新政的短期影响不甚看好。他认为,利率的提高、首付款成数的增加,只是影响了投资者的利润的多少,而非利润的有无。说到底,人们特别是投资者没有理由为零点几个百分点的加息而改变投资或消费决策。
厦门市房协秘书颜木森更是详细地向记者阐述了降低房价所真正应该采取的措施。他认为,目前我国大多数城市房价居高不下,主要并不是由于投机造成的,土地价格本身的上升,现实刚性住房需求的不断上涨,才是抬升房价的关键因素。如果真的要让房贷新政策发挥应有作用,必须做好相关配套工作。比如加大经济适用房的供给,建设廉租房体系;提高投机购房者的贷款门槛,实行差别化的住房贷款利率,对购买多套住房的借款人实行高利率;另外,提高投机购房者的交易门槛,降低其交易收益,对持有不满一年的住房不得转让,对持有不满两年的住房在交易时征收高比例的交易税。

实质
投资置业心慌慌

虽然专家称这次房贷新政影响不大,但部分沉不住气的购房者及投资者已经对这次房贷新政作出实际反应。这几天房屋出售信息明显看出,个人售房不通过中介的越来越多,这表明不少人意识到炒房面临形势压力,因而急于抛售手中的房子。历史教训不可忘,这些投资者担心炒股炒成“股东”,炒房炒成“房东”。另外,记者还了解到,通过房产中介办理按揭贷款的买家要求缩短贷款年限的人增多了,比如原来贷款15年的,希望改为10年,以减少利息支出。同时,二手房供应量明显增多了。“炒家”怕房贷利息还有可能上涨,急于回笼资金,卖的人多了;而一些“以租养房”的投资者考虑到加息后成本的提高,也开始将手中的房子抛售。
3月16日出台的政策,不仅集中明确了国家对我国房地产市场的判断,而且表明央行通过货币政策调整市场的手段越来越高明。由此我们也有理由相信,虽然国家对房地产政策性的调控可能会带来短暂的“阵痛”,但正如参与房贷新政制定的央行吴晓灵副行长所言:“任何一条宏观措施的出台,每项政策的出台都会影响很多人近期、短期的利益,但是国家出台宏观调控的目的是要让经济发展得更好,短期的损失会在未来长期的经济增长当中得到弥补”。未来房价走势可能付出的“代价”,对于我国房地产市场的长期健康发展将利大于弊。

记者手记

“阵地”转移

只拉车不看路很危险。
这是老一辈人留下的教训,仔细琢磨一下,与炒房似乎也有些搭联。
炒房是“拉车”,政策是那条“路”,炒房族在很大程度上就是靠政策吃饭,只埋头炒房而弃政策于不管不顾的行为近乎愚蠢,危险系数高达10。
在厦门,炒房者越来越多,房价渐行渐高,利润空间被压缩,投资风险加大。房贷新政的出台无异于在滚烫的炭盆上浇了冷水。当然,量稍嫌不足,因而效果不甚明显,许多人由此麻痹大意。其实细细想来,这只是政府相关部门的一个信号,一个即将整治一线城市高房价的信号,而短期内将房价降下来并不是此次政策出台的真正目的。住房贷款新政的后面,杀气腾腾的硝烟已然隐约可见,房地产税等更多的政策跃跃欲出。有人说,从总理对房价表示“不满”的那一刻起,楼市已经不可避免地成为“案上刀俎”,任由处置了。
不少业内人士认为,厦门房价降温的步伐已经不可避免地来临。在这样的局势下,与其冒着风险在厦门“坚守阵地”,倒不如转战漳州、龙岩等地产市场刚刚起步的二、三线城市。目前,不少嗅觉灵敏的投资者们已经纷纷把资金投往临近的漳州房地产市场,龙池开发区、漳州开发区、龙文区、芗城区都能看见厦门投资客忙碌的身影;锦绣一方、东方不夜城、厦大商业街、云龙海岸等已经成为厦门投资客耳熟能详的案名。据专家分析,房贷新政的实施,使得投资成本增多,风险加大,而漳州地产作为起步不久的市场,升值空间大,能最大程度地化解房贷新政策带来的冲击。