文章来源: 摘自《东南置业》  发布日期:2004年12月5日

2005年泉州房价何去何从

 

 关注泉州房产,把握楼市脉搏
  全面聚焦房价,我们与您有约
  ○10几位房产专家的权威说法
  ○数十位业界精英的共同参与
  ○《东南置业》派驻12位"楼市观察员"深入中心城区楼市及晋江、石狮、南安、惠安、泉港、安溪、永春、德化各地楼市全面调研,掌握楼市的最新动态和第一手房价资料

  ○《焦点房谈》全年12个月关注2005年泉州房价走势,全程跟踪报道,聚焦房价涨!跌! 打造最权威的泉州房价"晴雨表"和楼市资讯宝典

  在《东南置业》焦点房谈栏目的关注下,让政府、开发商、媒体、购房者……共同关注一件事:在2005年从1月到12月,每个月让我们焦点访谈泉州楼市房价涨跌,房价涨了!房价跌了!

  “焦点房谈”特别策划本期隆重登场--


  □策划引言:泉州楼市欲说房价好困惑
  即将走过2004年,泉州楼市在熙熙攘攘中走过了不平凡的一年。这是一个让人眼花缭乱、热点话题层出不穷的楼市,从市级行政中心拟定搬迁东海引发的东进房地产开发热,到鲤城区政府南下所引发的地产大军逐鹿江南楼市,还有温州炒房团来泉炒房的捕风捉影……,2004年的泉州楼市有太多扣人心弦的焦点,然而倍受社会各界瞩目的则非房价莫属,从2003年下半年开始房价一路突飞猛进,各售楼部现场销售却依旧火爆,令诸多业界专家大跌眼镜,感慨难道泉州房地产还处于卖方市场?

  今年四月份厦门房价的走低曾给泉州的购房者带来一线房价下降的希望,在五六月份各大媒体相继报道市场供应量的骤增有望使房价回落的报道,分析近一年来供应严重不足的泉州楼市,很有可能因为几大楼盘的同时期入市得到改变,从而让绝大多数购房者捂紧钱袋持币观望,迫使原本准备六月份开盘的一些楼盘推迟入市,导致完全出人意料的结果产生,房价不降反升,而且升幅令大部份准备购房的老百姓难于接受。

  房价过高已是不争事实,政府相关部门正在逐步加强它无形之手的作用,国家宏观调控、银根紧缩及最近的银行加息,相关政策的出台目的只有一个,那就是给房地产行业降温,迫使房价回归到一个较合理的价位,挤出楼市泡沫。但问题是这一切能在2005年实现吗?2005年泉州楼市的房价会降吗?还有涨的可能吗?是涨是跌,真是欲说房价好困惑!

  □特别关注:关于房价的两种声音对峙
  参照已有经验,中国房地产7-8年为一个周期。由于房改的继续和住房消费需求的迅速增长,房地产火爆的现象在经济较为发达的泉州持续了相当长的一段时间。但周期性是客观规律,经济发达、购买力强劲和国家的宏观调控只能延迟调整期的到来。今年以来资本大举进入房地产,民间闲散资金的介入炒热了房地产,投资在短期内急剧增加造成过剩供应问题出现,而房价在短短时间内的迅速飚升造成房地产虚热,万一房价下降、舆论过度关注和政府的强行调整,房地产调整期可能会提前到来。

  关于房价楼市一直都有两种声音对峙,一方面是调整期的到来、房地产过热、泡沫论和房价肯定下降的说法,这是多数购房者所期望看到的;而另一方面是房地产开发商所自圆其说的投资强劲、供需两旺说法,房价飚升则被他们说成是正常的,是因为土地成本、建筑成本和开发成本的增加,他们认为房价还将继续上升。

  ○卖房的说:房价还涨吗?
  2002年全国楼市冬天论、泡沫论喧嚣的时候,楼市严冬却并未到来, 2003年泉州楼市反常转热,市场供应严重不足,只有少数几个楼盘销售而且规模较小,供求的严重失衡直接导致房价一路飚升,甚至于每平方米涨了1000元以上,2004年房价似乎并没有一丝涨停的迹象,巨大的利润诱惑使得很多开发商在今年一而再、再而三的推迟开盘,因为获取土地的不易和地价成本的奇高使得开发商对项目的期望值过高,在房地产商眼里房价还会不停的涨。

  对于大多数开发商来说,还有一层很美丽的诱惑,那就是近两年,因为房地产开发过程中专业化的进一步细分,很多项目都请了代理商进行专门的销售,而代理公司对房价的提升可谓功不可没,因为代理公司在接盘的时候没有人会告诉服务客户自己是想从他的利润当中分一杯羹,而是美其名?quot;为您赚更多的钱",开发商准备卖3000元/平方米,销售代理公司可以给您卖到3500元/平方米,你说这样的诱惑力对开发商来说容易抵挡吗?而事实是否如此就不得而知了。

  对开发商来说,建材涨价、土地拍卖、配套成本增加等因素造成的开发成本增加必然转嫁到消费者头上。目前房价已出现增长过快的情况,有些房地产价格上涨幅度达到1000元/平方米,这大多是买房人投资所为,从而导致有的人手中有多套房子,无房族却买不起房子。

  然而近阶段一个不容忽视的问题是,在一些项目准备入市,试探市场反应,进行内部认购的时候却发现严重的危机,认购的客户当中存在着很多无效客户,因为根据相关规定在楼盘没拿到预售证之前是不能够收取订金的,因此经常是很多想买房子的人多处预订条件较好的房子,而另外受温州炒房团的影响,民间闲散资金充裕的泉州借一批炒房人士的指引下,一大部份资金流向房地产,导致表象销售火爆,特别是一大批短期炒房人士的介入,更使得购买力被严重浮夸,而一旦开发商通知签订合同,则会有很多认购的客户退购,拒绝签订合同。这不得不让一直抱有皇帝女儿不愁嫁心态的开发商开始担忧起来,房价还会涨吗?抢购场面还会依旧吗?

  ○买房的问:房价会降吗?
  "泉州的楼市真有这么火吗?真是搞不懂。"今年开始,一提起买房,许多人都觉得有些不可思议,问问房价多数人都大摇其头。"泉州人买房子怎么跟抢似的?""房价到底什么时候会降呀?"这是想买房子的人都在关心的问题。

  从2003下半年开始,泉州市区的房价就像芝麻开花--节节高,从去年上半年的均价2300元/平方米,到下半年的2700元/平方米。个别楼盘竟连半夜排队买房的事情也发生了,"买房就像抢一样",直乐坏了卖房的房地产开发商和代理公司。稍犹豫一下,你和家里人挑了半天觉得比较满意的那套房子就已经被别人给买走了。

  今年年初,虽然多数人明显感觉房价涨得太快,高得有点离谱,但市民的这股购房热情丝毫不减,特别是在一些别有用心的炒家介入下,一些已开盘的项目再次提高售价,而未开盘的项目也在暗中蓄劲,房价一个劲地往上疯涨。1至9月我市商品房预售价每平方米约为2300元,比年初上涨600元左右,涨幅高达35%以上,其中住宅预售价每平方米约为1938元,比年初上涨400元左右,涨幅达30%以上,市区个别住宅楼盘每平方米高达4000多元。

  想买房,却买不起房,泉州房价为何居高不下?在泉州,有钱人手中的房子一套又一套,而大多数的工薪阶层,却对高高在上的房价望而怯步,泉州房市有购买潜力人群的两极分化现象正在深化,许多人甚至终其一生,所创造的价值也只是一套房子而已。国外评价一个地区房价是否合理问题上,有一套量化的标准。比如,一个地区的房价应该以该地区居民连续20年的月平均工资为准,上下浮动6%,如此一看,泉州房价对本地居民来说,确实要比其实际购买力高出许多。很明显,房地产泡沫现象已经露出端倪,应该说,房价是肯定会降的,较为合理的房价很快就会向我们靠近,然而卖房子一方会这么快就放弃自己的奶酪吗?市场就是如此无奈,作为大多数购房者,能做的恐怕只有慢慢等待了。

  □深入调查:房价上涨的几大动因解读
  据市房管局提供的资料分析,造成商品房价格大幅上升的原因:一是政府实行开发用地挂牌拍卖,地价大幅上涨造成土地成本增加;二是建筑安全规范调整和建材价格提高,造成建安造价增加;三是居民调换房屋改善居住条件,形成商品房需求增长;四是购房者买涨不买降和社会闲散资金投资炒作推动价格上涨;五是综合开发区内配套日渐完善,形成配套成本增加;六是我市在旧城改造中以土地储备形式进行拆迁,通过土地拍卖招商,开发建设成本增量较为可观。

  另外据一个不愿公开透露姓名的业界资深人士分析,房价猛涨还有另外几方面原因:一是全国高速发展的大环境带动房价的上涨;二是大泉州战略的实施和大规模的城市基础设施建设刺激房地产开发商的信心;三是我市房地产营销引入销售代理机构,推波助澜推动房价上涨;四是2003年房地产供不应求现象明显,触使房价迅速上涨;五是泉州民间资金充裕,跟风现象引发置业热;六是股市不景气及其它一系列投资渠道的疲软,导致投资不动产进行保值、增值。

  □焦点话题:加息后房价下降将是必然
  ○利率政策已经了出现拐点
  连续四个月来,国内的物价上涨都突破了普遍公认的警戒线。在此面前,央行终于选择了加息。此次加息,标志着中国利率政策已经出现拐点---持续八年的扩张性货币政策走到了尽头,取而代之的是紧缩性的货币政策。去年以来,世界各国已多数步入新一轮的加息周期中。此次人民币基准利率虽然仅上调0.27个百分点,却是央行1996年利率下降以来的第一次加息。是否可以由此预测,第二次加息,第三次加息……已经离我们不远了呢?中国是否已经步入新一轮的加息周期中?

  ○加息能不能阻止房价上涨
  "目前房价暴涨之后已经明显虚高",最近一轮的宏观调控虽然对房地产信贷实施了严厉的紧缩政策,但房地产市场的投资并不如期回落。这表明宏观调控的效用对房地产市场大打折扣。一个重要原因就是,利率一直没有上调,这导致存款储蓄收益率远远小于房地产市场收益率。虽然央行紧缩了信贷,但许多资金仍然通过民间信贷流向了房地产市场。
  "房地产市场冷热与否是本轮宏观调控的风向标,而未来的货币政策又将对房价产生决定性的作用。通过利率的不断上调,以及上调幅度的逐渐加大,房价就会下跌,'泡沫'自己会挤出,因此可以预见加息之后房价下降将是必然选择,也因此我们可以看出政府控制房价的决心,调一次不够紧接着的将是第二次,0.27个百分点力度太小可以动作大点;如果货币政策还对房地产市场的狂热无动于衷,那么房地产市场的泡沫将会越吹越大,最终不可收拾,也可以说这事实上是市场行为在检验国家宏观调控效果。

  ○房地产行业谁来为加息买单
  加息将对广大按揭购房者和中小企业造成较大影响。目前购房者有80%多选择按揭购房,尽管加息幅度不大,但其影响可能会逐步加大。加息前后,再具体到贷款上,贷款人要多交多少钱?以最流行的房贷利率为例,自营性的房贷利率五年以前为年利率4.77%,五年以上为5.04%,加息后,两者分别为4.95%与5.31%。以10万贷款、贷款期限20年,加息前每月还款662.16元,加息后每月还款677.20元,20年10万元的贷款利息要多交3504元。此外,加息也可能在一定程度上抑制部分人的购房欲望。

  另外对于自有资金不足,融资渠道单一,对银行依赖性较大的中小房地产企业,则将增加其巨额的房地产开发成本,面临灾难性的洗牌。房地产是典型的资金密集型产业,大部分的房地产项目都是资金堆积成的,没有银行的参与是不可想象也绝难完成的,因而,房地产业对央行加息的敏感度最高。此次央行突然宣布加息,对房地产开发商的心理影响要远远大于其实际影响。因为1万元的贷款额,每月只增加几元的利息,比之现在的房地产开发利润率,短期内不会对房地产开发商的资金运作成本造成实质影响。

  而对于实力雄厚的大开发商则是有益的,因为他们的融资渠道比较多,除了银行之外还有股权或债券等较多的融资方式,资金不成问题,加息将使他们受益匪浅,因为加息可能会使自有资金量不足的小开发商在套现变数加大的情况下资金链断裂,从而将中小开发商挤出市场。

  ○给房地产降温必然房价下降
  中国这一轮房价的迅猛上涨,已经引起各方人士的广泛关注。今年以来,房地产业的持续升温更是表现为房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格的全面上涨。在泉州,今年以来商品房每平方米竟然涨了600元!让许多购房者对日思夜想的安家行动只能想想。而政府给房地产行业降温的决心,则将使房价下降成为必然。

  □记者观察:2005年房价涨停!跌难!
  房价下降将是必然趋势,但房价会在2005年下降吗?据记者对市场的观察和向业内资深人士的讨教:2005年房价涨停!但跌难。因为今年国家出台了一系列政策对房地产进行宏观调控,特别是这一次加息之后,整个社会舆论导向造成了房价即将下降的氛围,购房者将普遍持币观望,从而直接导致在售楼盘的滞销。尽管如此,众多开发商在价格同盟上可谓心照不宣,谁也不会第一个降价,一方面,泉州个别楼盘的利润率高达50%,对开发商来讲,回笼资金并不是件难事,慢点卖也没什么大不了的,不妨待价而沽。

  因此可以预计2005年楼市将会是一个卖房子的和买房子的博弈的局面,一方面是老百姓持币观望期待房价下降,另一方面是开发商硬撑死挺不降价,就看他们有没有实力挺过一两年调整期了,当然一小部份实力不强的开发商为了尽快回笼资金,也有可能明着不降但通过优惠打折的办法进行暗降,泉州房价开始松动应会是在2006,2006将是房价的一个拐点。

  造成泉州房价跌难局面的还有另外一层原因。近几年来,随着泉州城市建设的不断完善,泉州中心城市的吸引力也在提高,城市化进程的加快催生了房地产热,另外泉州的民营经济发达是导致房价飚升"高烧不退"的重要原因,泉州的有钱人集中在晋江、石狮、南安、惠安等地,这些人拥有超强购买力,他们可以在泉州市区轻松地买几套房子。以改变居住品质为目的,他们将会成为明年泉州楼市消费的一个重要支撑,一些规划理想、品质较高的楼盘亦有可能逆市飘红。正因为这些现状的存在,明年泉州房价应不会有大幅度的下降。

  《焦点房谈》下期将邀请权威专家和业界精英共话2005年泉州房价涨跌,敬请继续关注。