文章来源: 摘自《21世纪经济报道》  发布日期:2004年11月1日

建设部回应:房价短期仍会上涨

 

 
建设部有关部门负责人11月7日在北京一个会议上,对房地产宏观调控、房价、房地产泡沫、房地产走势等问题,发表了看法。

这是建设部官员在公开场合非正式地回应社会有关房价、房地产泡沫等质疑。

房价为什么上涨?

据统计,今年1至9月份全国商品房平均价格2777元/平方米,同比增长13%,比一季度上涨了3.7个百分点。其中全国商品住宅平均价格2566元/平方米,同比增长10.9%,比一季度上涨了3.4个百分点。全国有15个城市的商品房价格增长超过20%。

这位负责人称,从去年年初到今年9月份,房价基本上是稳住的,但今年一季度有一个翘头。一季度以后,全国总体上是平稳的。房价上涨的主要原因包括:第一,供求结构性矛盾导致平均房价的上涨。经济适用房比率的下降,1至7月份全国经济适用房投资同比下降0.5%。部分地区经济适用房的减少非常明显。第二,需求拉动房价的上涨。一些省商品房供求旺盛、需求旺盛,但是供应总量不足,与结构因素相加促使房地产价格上涨。第三,建筑材料上涨,住宅品质提高,成本增加。第四,过高的地价在一定程度上使房价上涨。鉴于不同地区土地需求制度和市场化改革的进程不一致,目前地价因素对中部影响比较明显,对东部地区影响相对小一些,对西部地区影响还没有显现。第五,开发企业的对策,如有的囤积土地,有的渲染气氛,特别是8.31大限之后,有的说房价在大涨特涨。实际上并没有他们说的那么悬乎,房地产开发土地供应,目前至少可以用三年。第六,区域空间发展战略性导致商品房价上涨。

房价“短期内还是会有一定的上涨”

建设部有关负责人称,从发展趋势来看,在惯性的作用下,短期内多数地区的房价预计仍然有一定的上涨。“上次我在中央电视台说了以后,网上有网民说我在给房地产开发商托市,客观地讲,从目前的情况看,我们目前的房价短期内也下不来,我现在还是要说,短期内(房价)还是会有一定的上涨,长期内还是稳中有升。”

这位负责人表示,房价要在全国范围内降下来,基本上不太可能。但是随着土地招拍挂制度的逐步到位,其实施前后对房价上涨的阶段性影响会逐步减弱,拆迁规模得到适当控制后,被动性需求的适当减缓,房价最终会和当地居民的消费能力相匹配,其继续增长的动力将逐步消失,只要适时适度地加强调控,那么房价过快上涨得到控制应该是能够做到。实际上从这几个月的环比来看,基本上已经控制住了。其他控制房价的措施还包括,继续贯彻中央宏观调控的各项措施;继续控制拆迁规模,适当调控市场需求的节奏;改善供应结构,增加工薪价位普通商品住房的供应。

这位负责人说,部分地区房地产供不应求的局面,短期内可能难以缓解,国家强调要控制土地供应规模,商品房市场供不应求的局面短期内难以缓解。同时,控制土地供应总量,会加剧土地价格上涨的趋势,土地上涨就会影响到建设成本,结构性矛盾和供求总量,和土地价格上涨交织在一起,对房地产价格上涨因素会加大。房价上涨是市场的力量,是客观的,我们可以用土地和经济手段来调整。政府重要的任务是把工薪家庭的这块稳住了,把保障的这块稳定住了,该涨该落就是市场的问题了,当然还要用经济的手段来调控,防止投机炒作。“一定不要把投资变成投机性需求,对于投机性需求要抑制。要保护居民住房的需求,防止房市大幅度波动,国内房市不是专家和媒体能够炒掉的。”

这位负责人在回答听众提问时说,“我不认为房地产会导致银行的资金断裂,除非是房价大跌。”“泡沫的前提就是说房价会大跌,目前我们房价不可能大跌”,而且现在银行对放贷的要求相当高,贷款非常慎重。“我认为加息对于房地产市场不会有影响,比如说买房的家庭每个月的还款加不了多少钱,媒体实在没有什么可说的,就把这种小事说得很严重。”只要是贷款,我们的购房者不会在乎加那么一点钱。

作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一,王建非常肯定地表示,“保守地说,今后10年,中国的大城市,无论是上海、北京还是南京,房价要涨3倍;大胆地说,10年房价要涨5倍以上。”中国的地价再度上扬是有充分理由的!中国的人均土地面积不到1.5亩,美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少,不可能走美国的粗放型道路,而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵,房价是美国的4-5倍,但同样大小的土地上的产出也是美国的4-5倍,这就说明房价贵得合理。

岁末年初,人们总要回顾上一年,展望新一年,其形式多种多样,有过年的形式、有发奖的形式,而经济学家最喜欢的形式是用一堆理论来预测未来,其实这也不过是一种形式而已,生意人千万不要过分相信这些预测的结果———过分相信一定会赚不到钱的。

我从来没有讲过房价的涨跌。我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说房价要涨还是第一次。

这些年来,增长过快的房价,导致了地价的大幅上涨,而地价的上涨又反过来拉动了房价上涨。政府在从地价增值中获益的同时,也为经济发展埋下了一定的危机。

房价是由市场说了算吗?但本应作为大众消费品的商品房,如今却只能让那些收入菲薄的消费者望房兴叹;人们越来越相信一个现实:房价再高也会有人买,房价再低也会有人买不起!

据此看来,真正决定商品房价格的因素就只有两个,一个是房产商,另一个是政府。