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主 题:居住改变厦门(一)
发布人:shuke 发布日期:2003-1-28 10:42:09
电子邮件:shukeshu@163.com  
好房子不是一天建成的  
副题: ——厦门住宅历程回顾  

1996至1998年 多层经济适用房主导 
彼时,房改的实质性实施正呼之欲出,经济适用房的申请还没有像几年后那么炙手可热,申请价格也只是1400元/左右。金尚、金鸡亭小区的建设方兴未艾。随着市政建设的快速进展,交通距离因交通时间的减少使消费者对新区的心理抵抗性逐渐降低。加之在小区建设进程中,大型居住小区在配套的完整性、实用性方面的优势开始显现,使民众对此类住宅的印象不断趋好。与此同时,金尚、金鸡亭的高入住率使小区在短期内即积聚足够人气,促使附近商业、服务业自发成行成市。如此形成良性循环,使小区的居住环境不断改善(迄今,金尚、金鸡亭最得到住户首肯的就是小区内部小环境生活的便利性)。而这些大型经济适用房小区又形成聚集效应,使临近商品房开发项目受益匪浅。 
瑞景新村也正是在这一时期应运而生的。由于其在总体规划、园林绿化方面较经济适用房小区有很大的突破,比如以组团式布局代替了行列式,在景观上注重中国传统园林手法的运用,小桥流水、亭台轩榭等怡景怡情,并开始有大面积人工水景运用到景观中,起贯穿主线的作用。在注重视觉效果的同时,也充分考虑了人与园林绿化的互动性,而且组团绿化与中心花园的配合相得益彰。瑞景新村的出现是这一时期产品品质制胜的典型范例,由此形成良好的市场口碑。 
但总体而言,当时的产品设计水平还多处于初级阶段,内部功能分区不明显,餐客厅不分,客厅周围开门过多,利用率低,交通动线重叠交叉的情况很普遍,要么大而无当,要么局促狭窄,影响正常使用。园林绿化还停留在草地、灌木加雕塑的平面阶段,涉及元素单调,手法生硬,偶有水景运用也是零散的、小块的,存在较多城市道路或广场绿化的痕迹。小区内道路设计生硬,因为没有实现人车分流,机动车道、人行道混合,道路宽度较大,更割裂了地面绿化的完整性。建筑风格简单、雷同,几乎清一色的直排式排布,瓷砖(或马赛克)饰面,色彩单一,几乎没有用到三段式。 
由于这一时期的购房者主流是首次置业者,对购房知识一知半解,市场的普遍住房消费观念是追求实惠,地段几乎完全决定价格。人们看重物业管理费标准,喜欢多层。最为显著的是,消费者对高层住宅的抵触心理很大,市场戏称为“恐高症”。 
1999至2001年 高层单体楼动销 
高层住宅的启动自1999年开始,起因是一批高层项目的超低价入市策略。这一年,滨北、东渡均有楼盘以2600元/的超低价开盘,比相同地段的多层要低近10个百分点。而消费者也逐步认同高层建设成本高、质量一般好于多层,很大程度上抵消了人们原有的对高层公摊大、物业管理费高的担忧,高层住宅由此开始动销。加上2000年前后,由于土地供应量锐减,在新建商品房住宅市场供不应求的刺激下,市场存量项目纷纷启动,这部分地块大部分是早期批准的高层住宅项目。因此这一时期供应市场上高层住宅渐成主流,消费者或主动或被动地普遍接受了高层住宅。 
客户的购房知识在这一时期已提高,消费者不再只把眼光盯在公摊(使用率)上,而更注重户型的实用性。对户型的要求成为决定购买行为最关键的因素。人们对干湿分离、动静分区、公私分区、双阳台等先进理念的认知度很高,相应地促使开发商对此也有相当的重视,有些项目甚至不惜全盘推翻原方案,以户型为中心重新设计。此外,购房者对建筑材料的选用很在意,特别是电梯的品牌、门窗型材以及室内管线材料。 
由于高层普遍体量较大,建筑物外观对吸引买家注意力有直接的作用,因此这时开发商大多注重色彩、形式的变化,加之一段时间内受欧陆建筑风格的影响,建筑外观有较大的变化。山花、线角、列柱、浮雕等装饰性元素均加以运用,色彩突破多层住宅通用的瓷砖单一色调,开始大量使用涂料和天然石材,三段式外观形式很流行。角窗、外飘窗、落地窗、铸花栏杆、玻璃栏板等形式被广泛应用。 
建筑形式上,底层裙房、上部塔楼为最常见形式。十字型、井字型、凹字型均有,蝶型及钻石型开始出现,是典型的单体楼盘时代。为解决塔楼存在的进深大、采光差的缺点,高层往往通过里面开槽(凹进)的做法,以增加采光面,但随之出现了户间对视,影响住户隐私的问题。由于围绕中心核心筒布置,使户型单向布置,出现西向、北向房型,而且无法形成对流,通风效果较差。 
此阶段另一特点是炒作风行,包装手法层出不穷。特别是在园林景观的表述上,包装痕迹很重。由于高层项目普遍高容积率、高密度,绿化面积有限。为使买家不觉得空间小,在园林设计上尽量堆砌元素,假山、喷泉、小品、儿童游乐设施充塞其间,几乎利用一切可利用空间,且都被冠以各类名目,景观的实用性较低。 
2002年 成片开发大盘出现 
长期以来,厦门的商品房项目规模一直不大,故大盘的出现当然地成为2002年厦门商品房市场的一大特点。经过数年的持续稳定的发展,消费者对住宅的认识已经成熟,人们开始从更高角度、更高层面去审视住宅产品的规划设计,大盘开发努力以高起点、大手笔来顺应市场的需求。 
消费者希望住宅既要具备大型住宅小区邻里间的交融性、生活氛围和谐的特点,又要对建筑、园林的品质有更高的要求,体现人与环境的融合、互动性;既要具备高层建筑材料和施工的高质量,外部环境的丰富、居家的私密、室内通风采光的效果上又要有实质性的改善。 
大盘博取小区与高层住宅之优点,以一种创新的住宅模式面世了。它延续了小区住宅的社区氛围,又保留了高层住宅安全性好、出入方便的优点,并在园林景观、户型、社区文化、居住形态、规模化资源优势上有更大的发展。 
从目前大盘项目的推广上看,大盘住宅将呈现如下特征:注重总体规划,强调以人为本,保证住户生活环境的品质。建筑布局灵活,以小高层为主,既保留了电梯住宅的便利,又吸收了多层板式住宅户型排列合理的优点,一梯二户或三户,大面宽小进深的布局使采光、通风、观景得到充分保证。点式、板式、弧形相结合,使楼宇间相互影响降到最低,实现产品的均好性,并且使楼间距更加开阔。 
建筑风格更强调特色,注重国外先进设计理念与本土文化的结合,注重建筑、自然环境的融合,体现人、建筑、环境的和谐共生。在园林设计上讲究步移景换、立体景观以及植物物种的多样性、季节性、协调性组织。强调自然景观与人工景观的相辅相成,注重景观的实用性以及与住户的互动。提倡亲水住宅,大量运用水景,包括泳池、溪涧、叠水、喷泉、池塘,强调宅间路与小品在景观中的脉络性和标志作用,形成总体联系又各具风格的亲水风格。此外,强调健康生活。除了日常生活配套上,注重住户的休闲、健身需求外,并修建专为住户服务的会所。 
可以说,大盘住宅在满足住户更高层面的生活需求方面有了较大的提高,因此对消费者有相当大的吸引力,并将对人们的生活模式、生活形态产生积极的影响。 
发布人:陈志伟 发布日期:2004-4-6 23:52:30
电子邮件:af  
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