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主 题:理性攀升的厦门房价
发布人:过客 发布日期:2004-12-6 8:51:58
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厦门房价持续上涨,是何道理?

                  理性攀升的厦门房价

  厦门房价持续上涨,是何道理?
  近五年来,厦门市商品房均价从1999年的3490元/平方米至2004年3月的4459元/平方米涨幅达到了近千元。对于房价的攀升,厦门业内人士扑普便认同,究其原因大概有以下几个方面的因素:

  一、宏观经济因素向好
  厦门经济每年高速增长,GDP增长均在10%以上。去年厦门市财政收入超过149亿元,约占全省的27%,GDP约760亿元,占全省的13%,可以看出厦门的经济质量不同寻常。 

  二、综合竞争能力增强
  区域性中心优势日显,对国内外资本有一定的吸引力。去年厦门市的城市综合能力在全国的评比列在第十三位,全球500强企业有数十家在厦门落户,这都充分说明了厦门在经济和城市建设上,环境保护上,人的素质上都具有一定的优势,尤其在闽南金三角及闽西南的优势更是突显。 

  三、海湾型城市及土地政策的因素影响
  厦门在全国做为将土地挂牌出让较早的城市,在土地政策的利用及土地的控制方面已经积累了较为丰富的经验,对厦门的房地产市场起到积极作用。从厦门的实际情况来看,厦门岛内的发展具有很大的制约性,其土地的稀缺,必然制约了岛内的发展。按照市政府的规划,至2020年全市人口将达到300万,届时对住房的需求量将会很大。所以岛内土地资源的保护及有效控制和利用,将是政府面临的一大挑战。

  四、城市的良性发展
  厦门正处于大发展的时期,或者说是第二次的飞跃,整个城市经济在飞速发展,交通、市政、设施、环境、包括法律、法规建设不断完善。在发展策略上,强调发展经济与社会相适应,与人的发展要求与环境相适应,三个文明要同步,注重以人为本的理念及坚持可持续发展,优良的城市品质带动房地产业的相应发展,房价也随之上扬,这符合市场经济发展规律。

  从以上四大方面看来,厦门的房价这几年来持续攀升是有其必然性的一面。那么,现在大家关心的是房价要涨到什么时候?要涨到多少?房地产是否有泡沫?从宏观上看,房地产房价制约于价值规律、供求规律、竞争规律。 

  从厦门房地产市场的产购情况看,应该说基本进入较为理智的阶段。开发商从土地的获取、融资到策划、定位都趋于理性,购房者对产品的要求越来越高,从单一的房型要求到对环境的关注,从区域性功能注重直至开始关心开发商的实力、信誉、政府政策导向等。目前,厦门的房地产总体上水平不高,处于发展壮大阶段,但主流开发仍采取了非常负责的态度,产品递增,在尽可能满足消费者的要求的同时,充分体现了价值规律的表现形式。

  时下,价格上涨过快已成为房地产市场突出的问题。影响房价的一个很重要的诱因,是2001年及2002年土地公开出让价格屡创“新高”,导致开发成本增加。而新的户籍政策又推波助澜,使得原有的一些滞销房及平庸产品不但好卖了,而且还可以提价销售。

  有人认为钢材、水泥的提价也是房价提升的一个重要因素,我个人认为钢材、水泥涨价,对房价会有一点点影响,但是不大。原因是目前的建设工程施工执行招投标办法,材料涨价的风险主要是由施工方承担,对项目开发成本影响不大。

  但是值得业内人士关注的应该是产品品质的提升。这两年房子好卖了,价格也高了,那么,相对的产品的品质提高了吗?符合价值规律了吗?随着开发商及消费者的逐步成熟走上理智型阶段,在厦门这块法制及市场机制相对完善的土壤上,房价应该是走上两极分化的阶段。一是随着产品不断完善,满足日益提高的物质文化要求的好房房价应该还会上扬;二是随着新产品的出现原有的产品不能满足人们的要求其房价必将下滑。另外,做为政府工程的经济适用房也应该确实满足无房户,走低端路线或实行廉租房,这才是最终解决困难户的住房问题的办法。 

  近年来,厦门商品房消费群体也发生了明显的变化:一是本市户籍人的购买力增强。据统计及抽样调查,在厦门购房的非本市户籍人与本市户籍人的比例从上世纪90年代底的约7:3到目前的约4.5:5.5,本地人购房已突破一半;二是二次购房的人数上升,投资房产的人数不断增加。因此,厦门对房产的需求应该还是强劲的。

  就目前的市场状况,厦门市2004年度经营性项目用地供地的指导原则为:保证海湾型城市建设用地的需求,控制土地供应总量,全年新增商品房建筑面积不超过400万平方米。政府在土地供给及商品房总量控制方面是有效的,从土地的供应情况看,由于去年大幅萎缩,今年一季度新批的土地短期内尚不能形成有效供给,但对明、后年商品房市场供应量会有一定的影响。

  虽然,厦门的房价一路看涨,使得一些房地产商急于将手中的一些房子出手,出现了鱼龙混珠不注重产品质量的现象。但是我们也应该看到,主流开发商仍注重企业的品牌,注重产品的质量,产品品质提升,反过来又刺激消费,扩展了房产需求空间。随着遗留问题的解决,土地政策会走上日趋完善的轨道,提高了对开发商实力要求,门槛越来越高,空手套白狼的时代将一去不复返。以上两个政策对房地产市场的影响日显,房地产开发商必将重新洗牌,优胜劣汰,一些顶不住的小企业终将淘汰,而具有实力的企业会茁状成长。随着消费者的成熟及供需关系的变化,人们消费观的改变,对产品个性化和全面化的要求会同时上升。因此,在市场产品定位、销售、服务等各方面竞争也会日趋激烈。而对消费者而言,对某些高端或特定产品的竞争也会增加,这必将拉升这部分产品的价位,连动平均价。

  综上所述,厦门楼价这两年的攀升是符合厦门市的政治、经济、文化、建设的情况,是厦门市城市综合实力的体现。做为经济特区及人均收入进入全国前十名的城市,厦门市楼市的平均价并未达到该达到的位置。

  本人认为,2004年及2005年房价的趋势基本应该是以上涨为主。市场的供需基本平衡,特别是今年的下半年甚至会出现供给略显不足的势态。但是房价上涨的速度会慢下来,幅度也应该不会继续扩大,5000元/平方米的均价应该是消费者的心理底线。

  2006年由于目前协议土地的项目已形成有效供给,市场的产品会略显剩余,供需平衡会出现供大于求,市场在5000元/平方米的均价左右会出现暂时下调及波动,但由于岛内土地资源的有限及稀缺,冲破5000/平方米的均价是必然的。
 
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